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  新股暫停之際，房市乍暖還寒之時，中國A股市場對房企再融資打開瞭大門。

  但這兩傢企業卻沒這麼樂觀，宋都股份內部人士對《地產》雜志稱，"去年公司發佈再融資預案，是從綠地將註資金豐投資的信號裡看到再融資可能開閘的跡象，我們不想放過這個機會。"

  在2008年資產重組時，天保基建與天寶控股簽訂在《資產轉讓協議》上規定，天保基建收購濱海開元所需的現金由上市公司向不超過10名特定投資者(不包括控股股東天保控股)以非公開發行股票獲得的資金償還，如果非公開發行股票未獲批或者籌集資金不足以支付，天保基建則根據天保金海岸項目的開發進度，用自有資金支付。

  現在，中茵股份的商業綜合體和天保基建的普通住宅項目再融資已經通過審批，而"投其所好"的兩傢房企申請尚在審核階段。證監會在審核再融資房企時，首先考慮哪些因素，成為浮在房企們心頭的一朵迷雲。

  "一半是海水，一半是火焰"，央行和證監會對房企截然相反態度，也正反映瞭政府部門目前對房市的矛盾心理---繼續調控還是松綁扶持？

  按照原來的設想，收購濱海開元後，天保基建擬以不低於13.31元/股的價格向不超過10 名特定投資者定向增發募集現金，籌集不超過25億元的資金，其中除去向控股股東支付收購濱海開元的10億元債款外，其他資金全部投頭天保金海岸項目的建設。

  中茵股份籌集資金的目標是徐州中茵廣場項目，屬於商業綜合體；天保基建籌資的三個項目均為普通商品房住宅；3月25日，北京城建成功籌資的四個項目中，北京海梓府屬於中高端住宅，北京平各莊土地一級開發屬於一級土地開發項目；3月26日，迪馬股份又通過資產重組的方式將母公司四傢子公司收入囊中。

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  自2012年，習李組成的新一屆領導班子上任，政府對房地產的調控思路就發生重大變化。相對上屆政府青睞用強硬的調控手段對供求雙方進行壓制，新一屆政府更傾向於通過優化市場配比，間接地調控房地產市場。

  業內人士分析，前者直接面向市場銷售有巨大風險存大，證監會才勇敢挺身站出來護法以防虧損甚至引發的倒閉，而後者是由政府主導資金有保障，所以證監會無需為這些政策性房地產項目護法。

  梳理可知，在獲批的房企中，商業地產、普通住宅、中高端住宅以及一級土地開發和上市公司資產重組均有涉及，而業內看來更符合政府調控思路的棚戶區、保障房和剛需房項目至今均未通過審批。

  對此，克而瑞首席研究員陳嘯天對《地產》稱，"房地產與調整經濟結構、提高就業率、消化過剩產能息息相關。當前房地產和建築業為社會提供的就業機會占全國就業職位的11%左右，占比很大；另外，鋼鐵、水泥和電解鋁等都屬於房地產的上遊行業，現在產能過剩嚴重，通過支持房地產業能夠消化產能。所以，政府想穩住國傢經濟，首先要穩住房地產。"

  當問及天保基建為何會在眾多中小房企中脫穎而出時，王鴻林認為公司的資產質量較好是一個主要原因。

  兩年後，再融資等禁令出臺，通過發行股票籌資資金的方式成為一句空想。按照2008年天保基建與天保控股簽訂的《負債償還備忘錄》，如果2009年無法完成非公開發行事宜，從2010年開始，天保基建需按照天保金海岸的開發進度，向天保控股支付資金占用費。並且，在滿足自有經營資金的前提下，天保基建需於2014年底一次性償還上述股權轉讓款。

  同樣受再融資受阻的影響，天保基建在常年背負巨額債務的同時，對天保金海岸的開發進度也非常緩慢。2013年，天保基建投入到天保金海岸C04項目和B01項目的資金總額僅為3.41億元，投入到所有項目的資金總額僅為5億元。

  四年緊閉的再融資大門終打開

  2009年，即國務院下達房地產再融資等方面諸多禁令的前一年，地產"大炮"任志強曾在博客中談論經濟環境中有形之手和無形之手的作用，其最終得出的結論是胳膊(政府的調控行為)擰不過大腿。

  對此，獲批的天保基建也表示不太瞭解。接受《地產》雜志采訪時天保基建證券事務代表王鴻林揣測，"房地產再融資首次開閘，證監會選擇的房企規模可能會小一些，以此逐漸打開再融資市場，我們公司的規模較小，所以抓住瞭這個機會。"

  據2013年半年報可知，截至2013年6月底，中茵股份持有的貨幣資金為1.84億元，流動負債總額達33.85億元，其中短期借款和一年內到期的非流動負債合計4.28億元，貨幣資金僅能覆蓋兩者總額的43%。而資產負債率高達83.6%，短期和長期償債壓力都非常巨大。

  2014北京商業地產投資意向調查：

內容來自si小額借款na新聞

  "在'京津冀'戰略中，天津將起到承上啟下的作用。"業內人士對《地產》雜志分析，"從經濟層面來講，天津經濟發達，但距離北京還有一段距離，將作為北京戰略轉移的主要承接者；下接河北，利於其將相對過剩的產業進行轉移和置換。因此，天津將在'京津冀'戰略中獲益明顯，而天保基建坐擁著天津濱海新區上百萬平方米的優質土地，利好作用不言而喻。"

  2013年年底，興業銀行(601166.SH)暫停房地產相關供應鏈融資和房地產夾層融資，在處於敏感期的房地產市場引起較大波瀾。隨後，監管層授意包括五大行在內的13傢銀行集體發表聲明稱，近期並沒有調整房地產信貸政策。2月27日，興業銀行專門發佈公告稱，此次暫停的房地產融資業務在銀行中占比極小，對銀行實際經營沒有影響--在房價略顯疲軟的當前階段，政府部門對房地產業下行，從而導致經濟增速進一步下滑的憂慮由此可知。

  據《地產》記者瞭解，中國證監會此次選擇的都是資質尚佳的小型房企，也正是央行對房地產限貸打擊最重對象。央行限貸是防止這些房企增加銀行的不良貸款，證監會輸血是怕這些上市房企收益巨虧引發摘牌狂潮。

  "用合作的方式加快開發進度，無異於將優質土地拱手讓人，這對土地儲備相對貧乏和單一的天保基建來說，並不是長遠的利好政策。"一位瞭解天保基建的業內人士對《地產》雜志分析。

  在2013年舉行的十八屆三中全會公報上，新一屆政府不但隻字未提持續多年的房地產調控政策；而且，還將市場在資源配置上所起的作用由過去的"基礎性作用"變為"決定性作用"，國傢的宏觀調控退而變成"基礎性作用"。這次A股上市房企實現再融資和資產重組，就是對釋放市場力量的有力詮釋。

  此外，3月11日，在"京津冀協同發展工作座談會"上，決策層面將實現京津冀協同發展、促進環渤海區域經濟增長，以及帶動河北腹地經濟發展上升為重大國傢戰略。

  一年之後，為抑制房企囤房囤地的行為，國務院要求證監部門暫停批準這類企業IPO、再融資和重大資產重組，商業銀行也不得對其發放新的項目貸款。

  為加快開發進度，2012年，天保基建提出以"合作開發模式"開發天保金海岸項目的建議。同年年底，濱海開元和天津本地房企天津卓成投資發展有限公司簽訂協議，合作開發天保金海岸D05-2地塊。

  可是據2013年年報顯示，截至去年年底，天保基建手持資金為9.75億元，而包括上述轉讓款在新北林口建地貸款內的流動負債為24.86億元，貨幣資金僅能覆蓋流動負債的32.22%，按照天保基建這樣的財務狀況，在2014年底，天保基建用自有資金償還濱海開元的轉讓款更像是一句天方夜譚。

  其實，調控部門寄希望於房地產業投資帶動經濟增長，從今年年初的"興業銀行事件"就可見一斑。

  "國傢的調控思路，是想通過收緊房地產企業的資金鏈，迫使其加快銷售節奏，增加供應量，從而達到降低房價的目的。"一位房地產研究員作出這樣的解讀。

  而在一線房企對再融資態度冷淡的同時，政府也更傾向於把"繡球"拋向中小型房企。在業已通過審批的幾傢房企中，天保基建的資產總額為52.9億元，中茵股份這一數字為55.5億元，而資產總額最高的北京城建也僅有362.57億元，距離動輒上千億資產的一線房企相距甚遠。

  盡管此前也有房企發佈再融資預案，但大多是涉房企業對旗下非地產業務的融資方案，屬於"擦邊球"性質。此次新湖中寶和宋都股份的再融資預案是禁令下達三年來首先用於房地產項目的再融資預案，再加上去年李克強多次強調鼓勵和引導民間資本參與棚戶區項目改造，房地產再融資將從棚戶區、保障房和剛需房開閘，並逐步擴大的說法傳出，令頗多涉及此類業務的房企高興瞭一把。

  在宏觀調控和市場經濟的交互影響下，再融資禁令等政策最想穩定的房價，並沒有朝著決策層的意願傾斜，在過往4年間繼續高速增長，尤其在2013年，由於前期積累的需求集中釋放，一線城市及熱點二線城市房價達到20%的增長速度。此外，在繁榮的房價背後，由於主流融資渠道受阻，房企的融資方式不斷朝著銀行、信托和基金的方向靠攏，杠桿化不斷增加，蘊藏的風險也在不斷擴大。

  可是，隨著A股上市房企再融資逐漸開閘，2010年諸多房企囤房囤地的現象是否會重演，以及將為房價帶來怎樣的變化，成為業內最關心的話題。

  "早在去年年初，A股上市房企的平均資產負債率就已超過70%這條紅線，其中中小房企的杠桿化最為嚴重，將再融資向中小房企傾斜，令其將再融資獲得的資金用於去杠桿化和加快項目開發，符合這屆政府'穩增長'和以增加住房、改善房地產市場供求關系的調控思路。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《地產》稱。

  上限·下限·經濟

  天保金海岸項目位於天津濱海核心區位置，占地約1.12平方公裡，總建築面積約188萬平方米。近年來，隨著濱海新區的逐步成型，尤其是其中核心區域天津空港經濟區多年來GDP和固定資產投資增速保持在30%以上的增長速度，這宗地塊的價值不斷升值。在2013年年報上，天保金海岸-B01項目帶來的銷售回款為8.04億元，占天保基建營業收入總額的90%以上。

  解鈴還須系鈴人。最終，將天保基建套牢數年的天保金海岸項目又成為公司再融資成功的資本。2014年3月19日，天保基建為旗下天保房地產空港商業區住宅項目、天保金海岸D06住宅項目和天保金海岸D07住宅項目非公開發行股票通過證監會的批準。

  除去項目資質優越，政府傾向中小房企的主要原因，還源於這些房企對資金的迫切渴求。除天保基建嚴重受到資金匱乏的約束外，與其同時通過審批的中茵股份資金情況更加緊張。

  盡管國務院的通知主要針對囤房囤地的房企，但事實上，自此，登陸A股的上市房企主要的融資渠道被切斷，2009年8月，金地集團成功融資42億元成為絕唱，中國的A股市場對房地產企業徹底關上大門。

  由於缺乏資金，雖然到2013年中期，中茵股份此次的籌資目標徐州中茵廣場已經投入4.29億元，距離7.5億元的投資總額隻有3.2億元的差額，但是中茵股份仍舊不敢確定竣工期限，在竣工日期欄上，隻寫著"滾動開發"四個字。

  隸屬天津港保稅區國有資產管理局的天保基建，2004年上市，2008年與母公司天津天保控股有限公司(下稱"天保控股")進行資產重組，當時天保基建以6900萬股股份和10.56億元現金收購天保控股全資子公司天津濱海開元房地產開發有限公司100%的股權。濱海開元旗下的核心地塊天保金海岸項目，就是王鴻林所指的優質資產。

  嚴躍進的話似乎在說明，政府部門對房地產市場的"同情"和進行扶持正在成為偏主流的聲音。

  梳理可知，目前再融資成功的幾傢房企中，商業地產、普通住宅、中高端住宅以及一級土地開發和上市公司資產重組均有涉及，而業內看來更符合政府調控思路的棚戶區、保障房和剛需房項目至今均未通過審批。

  諸多A股房企認為房地產再融資開閘的缺口是下限，而通過獲批的房企和項目，證監會想要傳達給市場的信號，是上限。

  "證監會是在全面的權衡和考量下，希望釋放出最正確的調控信號。此次證監會選擇這四傢房企，絲毫不觸及棚戶區和保障房項目，說明調控部門急於表態，希望房地產業回歸市場。"有業內人士對《地產》雜志分析。

  然而，就是這塊利潤豐厚、前景明亮的優質土地，隨著2010年再融資等禁令的出臺，將天保基建推到一個非常尷尬的境地。

  獲中國證監會批準的再融資房企，絲毫不觸及棚戶區和保障房項目，說明調控部門急希望房地產能再次拉升GDP增速

  由於一二線城市房價環比漲幅減小，一些三四線城市逐漸呈現供過於求的局面，房地產業投資增速持續放緩。通過華融證券給出的數據可知，今年一二月份房地產新開工面積同比下滑27%，房地產開發貸款的增速也較去年同期下降3.5個百分點。

  從整體層面來看，國內的經濟形勢也不太樂觀。今年一二月份，能夠表現GDP變化的全社會用電量同比增速下滑為4.5%，六大集團的耗電量也在持續下滑。諸多研究機構表示，今年第一季度GDP增速可能將擊穿增速7.5%的全年目標。

  西南證券分析師劉峰認為，"目前經濟情況已經和2009年'四萬億'前後相當，甚至更加困難，主要宏觀指標也和 2009 年不相上下。在這個時候，需政府出臺相關政策托底經濟，否則經濟下滑可能沖擊到就業和收入等經濟命脈。"

  "兩會"之後，國務院立即出臺1000億鐵路投資計劃；隨後，公佈新型城鎮化發展戰略；近日，優先股改革政策出臺。這一系列政策都將帶動巨大的投資和消費需求。

  開發進度緩慢導致結算項目減少，最終又影響到資金回籠，2013年，天保基建的營業收入為8.72億元，較去年減少2.34億元，同比下降21.13%。

  樓市影響

  2009年至2010年，房價增長迅速，部分房企囤房囤地，供求矛盾進一步激化。在這樣的背景下，2010年4月，國務院發佈禁止證監會批準囤房囤地房企上市、再融資和重大資產重組的通知。

房企A股再融資開閘背後GDP增速下滑

  然而，房地產"牽一發而動全身"，在調控政策成功迫使房企加快銷售節奏的同時，受資金鏈的影響，房企的開發速度、融資方式等諸多層面也發生著明顯的變化。

  2013年8月，新湖中寶為旗下兩個棚戶區改造項目發佈再融資預案，擬融資55億元用於上海新湖·青藍國和上海新湖明珠城三期的建設。五天後，宋都股份也發佈再融資公告，擬為旗下兩個剛需商品房項目融資約15億元。

  此次，在有形之手和無形之手的角力中，很難說有形之手嘗到什麼甜頭。

  在此之前， A股上市房企再融資已停閘4年。而春節過後京滬等一線城市不斷傳來房價下跌之時，證監會重新打開瞭房企再融資大門，為穩定房價悄悄做"貢獻"。3月中旬至今，房企再融資開閘僅僅1個月時間，已經有近10傢房企獲批，金額超過150億元，這意味著在銀根緊縮的2014年，這些上市房企資金有望得到緩解。

  2013年7月，金豐投資停牌，綠地借殼金豐投資登陸A股甚囂塵上，釋放出再融資開閘的強烈信號，A股上市房企的再融資申請變得更加頻繁。

  "胳膊"與"大腿"，終於擺在它們理應存在的位置上，"胳膊"保持平衡，"大腿"向前邁進。

  有意思的是，當年房地產再融資等禁令下達，為銀行房地產類貸款、信托和基金帶來春天。今年，當再融資禁令逐漸取消時，多位業內人士對《地產》稱，房地產類貸款、信托和基金面對的市場環境春意會更加濃鬱。

  "隨著股權再融資逐漸放開，預計在政策層面，銀行房地產開發貸款等債權融資的限制也會有所松動。"中債資信分析師谷仕平這樣認為。

  陳嘯天稱，在市場層面，"再融資放開後，房企對資金的需求會更大。首先，房企普遍采用杠桿化運作，無論利用這些資金拿地或開發項目，都會配置一定的外部資金。更重要的是，再融資開閘釋放出積極的政策信號，房企拿錢不夠，但在拿地和項目開發方面會更勇敢，更有動力。"

  據平安證券提供的資料顯示，截至2014年3月20日，已經有42傢A股地產類企業公佈增發預案，增發總額為1784.7 億元。其中，除招商地產(000024.SZ)外，基本全屬於一線之外的中小型房企。

  關於一線房企對再融資態度比較冷淡，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進解釋，"由於一線房企信用水平良好，面臨的融資約束較小，在現在A股房企估值普遍偏低的情況下，出於對攤薄效應的憂慮，他們實施定向增發的積極性並不大。"

  稿件來源：《地產》

  "將再融資向中小房企傾斜，令其將再融資獲得的資金充分用於去杠桿化和加快項目開發，符合這屆政府'穩增長'和以增加住房改善房地產市場供求關系的調控思路。"嚴躍進對《地產》稱。

  同時也有觀點認為，"這是在今年一季度GDP增速下滑的情況下，政府部門希望通過支持房地產投資，拉動GDP增速的一種激勵政策，否則二季度GDP數字可能會難看，那全年的GDP增長也難保預期 "。

  對於囤房囤地的問題，中國社科院金融研究所副主任尹中立認為有點可笑，"現在房價下跌的風險越來越大，在這樣的市場下囤房囤地，是非常愚蠢的行為。"

  陳嘯天同樣認為，"隨著土地出讓金和融資成本的不斷升高，囤房囤地行為很難普遍發生，在這些年來，受政策的影響，國內房企普遍已從高溢價形式向高周轉形式轉變，現金為王應該是很多公司發展的主題。"

  至於房價的走勢，陳嘯天對《地產》表示，現在房價出現微弱波動，主要基於三方面的因素，"第一，源於發展願景，上市房企每年都會作出業績承諾，如果完不成承諾，股價就會下跌，在這樣的情況下，房企可能會選擇降價；第二，房企在遇到危險，資金鏈可能斷裂的時候，會降價快速回籠資金；第三，房企如果覺得哪個城市未來沒有發展空間，從戰略層面考慮撤出某個城市，也會盡快降價把項目賣掉。"

  從再融資開閘對房價的影響來看，陳嘯天稱，"總的來說，還是會推一把房地產，使房企降價的速度緩一點，降價的力度小一點。"

  2014年3月19日，兩房地產上市公司中茵股份和天保基建分別發佈公告，非公開發行獲證監會通過，分別獲批17億元和15.5億元。隨後，北京城建再融資通過，獲批39億元；大名城獲批30億元。

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  由於國務院在下達房地產再融資等禁令後，並沒有出臺正式的文件。近年來，業內關於再融資開閘的"意淫"始終沒有停止過，A股上市房企也始終沒有放棄對再融資的嘗試。



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-28/13592708281.shtml

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